アパートオーナー向け

アパート(資産)の入れ替えタイミングはいつがベストか

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マイカーを長年使用していると走行距離が伸び、それに伴ってタイヤが減ったり故障が多くなったりします。

そうなるといつ車を買い替えるか検討されると思います。

次の車検がくる前か、新しくタイヤを購入する前に買い替えるかなどと考えますよね。

それと同じようにアパートも長年所有していると、車と同じように入替や建替えが必要になります。

必ずしも古いアパートを売って、新築アパートを購入するだけが入替ではなく、古いアパートを取壊して新築アパートを建築するのも入替だと思います。

では、そのタイミングはいつがいいのでしょうか。

建物の構造や立地条件で違いがあると思いますが、今回は立地条件は考慮せず木造アパートについて考えたいと思います。

1.建物の老朽化

建物が老朽化すると外見から古臭さがにじみ出てきます。

特に近所に新築アパートが建築されると、外観のみならず宅配ボックスや無料Wi-Fi、オートロック、エアコンなどの設備も比較され勝ち目がありません。

税法上の木造建物の耐用年数は22年ですが、実際には30年~40年くらい使用するのが一般的です。

このため築30年以上になったら、建物によっては入替を検討する意味があると思います。

特に今後は地震などの自然災害が発生する確率が高くなるので、耐震性が重要です。

昭和56年以降に建築された新耐震仕様の建物でなければ、入居者の安全を確保できない可能性も出てきます。

昭和56年に建築されたアパートは今年でちょうど築40年になり、まさに入替のタイミングではないでしょうか。

古いアパート

2.空室率の増加

建物が古くなると当然ながら入居者の年齢や属性、家賃にも変化が起こってきます。

最初は会社員の若い入居者が多かったのに、だんだんと中高齢者が多くなってきたなど。

また、立地や家賃にさほど違いなければ、古いアパートよりも新築アパートが選ばれるのは当然のため、家賃を下げて入居者を募集しなければなりません。

それでも入居率が高ければ問題ないのですが、古くなると空室期間が長くなりなかなか入居者が決まらなくなります。

賃料が下がり空室期間が長くなっては、アパートオーナーはたまったものではありません。

ですが現実は厳しく、古いアパートの1階は階段が苦手な高齢者の需要しかなくなってきます。

この状態も資産の入替のタイミングではないでしょうか。

空室

3.維持費の増加

アパートの建物が古くなると当たり前ですが、同時に設備も老朽化してきます。

トイレが古くなると流す水が止まらなくなったり、ユニットバスの床は汚れがひどくなり洗浄してもきれいになりません。

トイレとユニットバスを一部屋だけリフォームするならなんとかできると思います。

しかし、同じだけ年数を経ている部屋はどの部屋も状況は似たようなものです。

そうなるとアパート全室をリフォームしなければなりませんが、便器とユニットバスをリフォームする費用だけでもかなりの金額になります。

さらにリフォームしてあと何年アパート業を続けるのか、このへんの出口戦略も考えなければなりません。

オーナー自身の年齢が高く、リフォームの借入資金を調達できなければアパート売却という判断もでてきます。

あまりに費用がかかりすぎて購入者が現れないようであれば、入居者を立ち退かせて更地で売却するのもありです。

どちらにしても資産の入替のタイミングだと思います。

ユニットバス

まとめ

  • 木造建物の築年数が30~40年経過すると入替のタイミング
  • 家賃を下げても空室率が高ければ入替のタイミング
  • 莫大なリフォーム費用の発生時期が入替のタイミング

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

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