アパートオーナー向け

消費税が10%に上がってもアパート収入を確保する3つの経費削減策とは

投稿日:2019年6月8日 更新日:

政府は2018年10月15日の臨時閣議で、「骨太の方針」に2019年10月1日から消費税を8%から10%に引き上げることを明記しました。

2015年10月に予定されていた増税が今まで二度延期されていたので、今度は三度目の正直になります。

しかし、最近は衆参ダブル選挙の可能性が高く、選挙に消費税の再々延期が取りざたされています。

まさに二度あることは三度あるということでしょうか。

どちらにしても消費税は上がると想定して準備することが必要だと思います。

不動産に関する消費税では、元々土地は非課税ですが、住宅の新築や購入、不動産仲介手数料、オフィス賃料、ローン手数料などには課税されます。

札幌でも相続対策としてアパートが多数建築され活況を呈していましたが、「かぼちゃの馬車」事件や「レオパレスの建築基準法違反事件」が問題になってから銀行の不動産融資が厳しくなっています。

このような状況の時に10月から消費税が上がるのでは、アパート建築業者には厳しいのではないでしょうか。

それではアパート経営における消費税の増税は、どのような影響が出るか考えてみましょう。

アパート経営に関する消費税新築・中古アパートを購入しようとすると土地には課税されませんが、当然ながら建物に10%課税されます。

また、関連費用として仲介手数料や管理業務費、共用部分の照明電気代、リフォーム費用なども10%課税されます。

残念ながら、一般の居住用不動産と違いアパートを購入しても「ローン減税」や「すまい給付金」などの緩和措置は一切ありません。

空室になるとリフォーム工事を依頼しなければならず、今までよりも工事代金に消費税が2%上乗せされ、毎月の管理業務費や、共用部分の照明電気代もすべて2%アップになります。

消費税増税イメージ

 

アパート経営に出る影響とは

アパート関連費用は増加しますが、それに伴って家賃を上げることができるでしょうか。

現状でも空室が多く競争が厳しいのに、家賃を上げるのは自ら首を絞めるようなものです。

そうすると家賃は上げられず、経費だけがアップする状況になります。

結局は利益が減るということです。

また、消費税が上がることになれば、大型修繕(屋根の葺き替えや外壁塗装など)が必要なアパートオーナーは、9月までに工事を完了しようとして工事業者に依頼することでしょう。

しかし、皆さん考えることは同じなので工事注文は殺到しますが、北海道胆振東部地震の復興需要などにより建築会社も忙しく、また職人や建築資材の不足などで工事ができない可能性もあります。

そうなると工事費用が更に値上がりして、一層アパートオーナーの利益が減る悪循環になります。

ワンルームアパート

 

アパート経営の経費削減

結局、家賃収入が増えず、リフォーム工事費用がかさむようであれば一般経費を削減するしかありません。

一般経費での経費削減の対象は

  • 共用部分の照明電気料
  • 共用部分の清掃
  • 大型修繕工事

などです。

 

共用部分の照明電気料

また、共用部分の照明はすべてLED照明に交換して費用を削減しましょう。

一般の蛍光灯に比べてLED蛍光灯は電気料金が半分になるのでおすすめです。

最初に工事費用の負担はありますが、長い目で見ると元は取れるので検討してみる価値はあると思います。

LED交換を自分で行う方法は、以下で書いておりますのでご覧ください。

アパートオーナーが生き残るためのDIY②経済的で長寿命のLEDシーリングライト交換方法

アパートオーナーが生き残るためのDIY②経済的で長寿命のLEDシーリングライト交換方法

共用部分の清掃などの作業をオーナーが行う

さらに共用部分の清掃など、業者に依頼していた作業をオーナーが行うなどして経費を削減する努力も必要です。

大型修繕工事は消費税の増税後に検討する

最後に大型修繕工事は消費税の増税後に検討するのも一案だと思います。

なぜなら消費税が10%になる前は、駆け込み需要で忙しく工事が雑になる可能性があり、10%になった後は工事が減るため、2%割引で丁寧に施工してくれるかもしれませんから。

コストカット

 

まとめ

  • アパート関係の費用が軒並み2%アップして収益を圧迫する
  • 家賃は上げられず経費だけがアップする
  • 経費削減はオーナーの努力も必要
  • 増税後に大型修繕工事を依頼するのも一案

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

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