アパートオーナー向け

札幌で家賃滞納、入居率低下、孤独死等のオーナーリスクを解消する3つの対策

投稿日:2019年6月6日 更新日:

あなたの札幌のアパートは、満室経営されていますか。

空室が1室でもあると、次の入居者が決まるまでオーナーの心配の種になります。

特に最近は新築アパートの供給増で、中古アパートの入居者は決まりづらいのが当たり前だからです。

そんな不安を抱えるアパートオーナーの悩みベスト3は、①家賃の滞納 ②入居率の低下③孤独死ではないでしょうか。

今回は、悩みベスト3を解決するための対策をお伝えします。

家賃の滞納対策

当然ながら家賃の滞納はアパートオーナーが一番困るのですが、同時に管理会社も困ります。

なぜなら家賃が振込されなければ、賃借人に連絡して催促しなければなりません。

賃借人に連絡がつかなければ保証人に連絡して事情を説明し、代わりに家賃を支払ってもらわなければならないからです。

しかし、言葉では簡単ですが実際には保証人と連絡がとれず、保証人の住所を訪ねると引っ越していて他人が住んでいたというケースもあります。

とにかく時間と労力を使いますが、家賃を回収できるかどうかは分かりません。

頭を抱える男性

そこでおすすめしたいのが賃貸保証会社の利用です。

今までの慣習としては、賃貸借契約時に保証人を立ててもらい敷金を1ヶ月分預かる契約形態でした。

しかし、入居して年数がたつと保証人が高齢化し、所得の低下や引越しのリスクが発生します。

賃貸保証会社を利用してもらえれば、保証人との関係がなくなり、更に保証人を用意できない場合にも対応できるので安心です。

入居者も親、兄弟に保証人を頼む煩わしさから解放されるメリットがあります。

万が一、家賃を滞納した場合は限度額はありますが、滞納した家賃を保障してくれますし、裁判になった場合は裁判費用も出してもらえます。

ただし賃貸保証会社に支払う保証料を賃借人が支払うため、敷金と併せると入居費用の負担が重いので、賃貸保証会社を利用する場合は敷金を預からない契約形態にしたほうがいいと思います。

保証会社を利用することで、アパートオーナーのあなたにデメリットは一切ありません。

家賃滞納を心配するなら、賃貸保証会社の信用情報(新聞、官報による破産者情報、逮捕履歴等)を確認して、最初から信用のおける賃借人を選ぶのが一番の有効な対策だと思います。

入居率の低下対策

最近は、徐々に空室が多くなる傾向にあり、更に賃貸契約が決まるまでの期間が長期化しています。

確かにアパート自体が年々古くなると競争力が無くなってきますが、それだけではありません。

「相続税軽減のため」や「かぼちゃの馬車」に代表される年金代わりに資産を持ちたいサラリーマンがアパートを所有するなどで、供給過剰になっているのです。

そこで差別化するには、他のアパートにない設備を設置するのが一番の対策です。

それは何かというと

  • インターネット無料
  • 宅配ボックス
  • 敷地内ダストボックス

です。

インターネット無料

宅配ボックス   敷地内ダストボックス

 

インターネット無料

インターネット無料は一番設備にお金がかかりますが、効果も一番でしょう。

なぜなら全国賃貸住宅新聞社の「入居者に人気の設備ランキング2018年度版」で2018年1位なのが「インターネット無料」だからです。

賃貸住宅の設備ランキング2018、今年も絶対王者はインターネット・ワイファイ無料接続

インターネット無料とは、簡単に説明しますとメールやインターネットが無料で使えるサービスです。

オーナーが所有アパートにインターネット接続するためのワイファイ設備を設置すれば、賃借人の方は無料でインターネットを利用できるようになります。

結果的に賃借人の方のスマートフォンの通信料が節約できることになります。

 

インターネット無料

宅配ボックス

宅配ボックスとは、共用部分に設置して不在時に届いた荷物を一時的に預かるロッカーのことです。

宅配ボックスは分譲マンションでは一般的ですが、賃貸アパートで設置されているところは少数です。

原因としては、宅配ボックスを設置する場所の問題と設置費用が結構かかるからです。

しかし、他のアパートで設置されていないからこそ差別化できるのです。

ネットショッピングをする単身者の方には大変喜ばれる設備です。

入居者に若い方が多いアパートオーナーは検討する余地があると思います。

宅配ボックス

敷地内ダストボックス

アパート近くのゴミステーションに置いてあるゴミ袋が、カラスに破られて散乱していると不衛生に見えますよね。

汚いゴミステーションは、収集日前夜にゴミ袋が出されたりして、ゴミ出しルールが守られていない証拠です。

入居者やこれから入居しようと内見にきた方は、アパートが汚いわけではなくても印象が悪くなりガッカリすると思います。

敷地内にダストボックスを設置すれば、収集日の前の夜にゴミを出せますし、動物に荒らされることもなくなります。

なにより入居者の利便性をアップして生活しやすい環境が作れます。

敷地内ダストボックス

孤独死対策

アパートに高齢者の方を入居させると、どうしても孤独死のリスクが発生してしまいます。

できれば50歳ぐらいまでの方に入居してもらいたいのが、アパートオーナーの本音ではないでしょうか。

しかし、今の世の中アパートが供給過剰なため年齢で入居者を選り好みしている状況ではありません。

選り好みしている間にも空室期間は伸び、家賃損失が積算されていきます。

つえをつく孤独な男性

最近は孤独死保険が大手損保から発売されています。

損保ジャパン日本興亜株式会社からは、個人用住宅向け火災保険に「事故対応等家主費用特約」を特約として新設したものが発売されました。

東京海上日動でも、大家さん向けに「家主費用・利益保険」と「企業総合保険(家賃補償特約)」をセットにした「孤独死対策プラン」を発売しています。

確かに孤独死保険に加入していると、孤独死の発生に伴う家賃損失や費用が補償されるかもしれませんが、賃貸募集の際に孤独死の告知をしなければならず、家賃も低めに設定しなくてはなりません。

事故物件扱いになり、不動産価値が下がるリスクがあります。

そこで今回おすすめするのは、今年10月からサービスを開始した見守りサービス「ごえん」です。

今までの見守りサービスには、お湯を保存するポットの利用状況やトイレドアのセンサー、ガスの使用状況などで安否確認する方法がありました。

どの方法も自分から積極的に操作する方法ではありません。

「ごえん」では自分で「毎朝起きたら天気予報を聞く」だけでいいのです。

このサービスの仕組みは、見守られる本人が「毎朝起きたら電話で天気予報を聞く」と「ごえん」が毎朝かかってくる電話から、平均起床時間を算出します。

平均起床時間から一定時間経過しても電話がかかってこなければ、本人へ「起きていますか」の確認電話をかけます。

確認電話にも応答がない場合は、事前に登録してあるご家族や友人、オーナーさんに緊急連絡を発信する仕組みです。

電話をかける女性

料金はサービス名のとおり1日5円と低料金です。

1年でも5円×365日=1,825円と安上がりなシステムです。

但し、本人への確認電話や登録してある方にかける緊急電話を発信した場合は1件100円かかる仕組みです。

それでも良心的な見守りサービスだと思います。

このサービスは本来離れて暮らす高齢者を見守るサービスですが、アパートオーナーにもお勧めできるサービスです。

ぜひご検討してみてはいかがでしょうか。

出典:見守りサービス「ごえん」

まとめ

  • 滞納対策は最初から信用のおける賃借人を選択する
  • 入居率は利便性の優れた住環境がポイント
  • 高齢者への良心的な見守りサービス「ごえん」がお勧め

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

空室対策やリフォームなどアパート経営に関する事はお気軽にご相談ください。

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