売却について

売買契約書の役に立つ確認ポイントを教えます。自宅を売りたい方必見!

投稿日:2019年8月2日 更新日:

今回は、自宅を売却するときに締結する売買契約についてご説明します。

売買契約では、契約書内の金額、数字、期限をメインに確認していただいて、今まで営業マンから説明を受けていた内容と相違ないことを確かめることが大切です。

1.売買契約時の確認書類とは?

契約当日、売主様に持参していただく書類等です。

早めに準備しておいて損はありません。

①売却不動産の権利証(登記識別情報)

たまに不動産全部事項証明書(謄本)を権利証と勘違いする売主様もいますので間違いないか確認します。

また、平成17年に不動産登記法が変更になり、現在の権利証は登記識別情報に変わりました。

アルファベットと数字の12桁で組み合わせたパスワードが記載されていますが、シールが貼られ見えないように目隠しされています。

②売主様の印鑑証明書(3ケ月以内のもの)

間違いなく売主様本人と証明するためと、残金時の所有権移転登記に必要な書類です。

③実印(印鑑証明書の印鑑)

印鑑証明書の印鑑と相違ないかを確認するためと、重説、契約書に捺印していただく印鑑です。

④印紙・・・契約書に貼付する
(契約金額1000~5000万円までは10,000円の印紙)

通常は契約当日に不動産会社が用意しますので、代金だけお持ちいただければ大丈夫です。(ご自分で印紙をご用意いただく会社もあります)

⑤売主様の身分証明書(運転免許証など)

本人確認のため必要になります。

※不動産の所有権移転登記には、権利証(登記識別情報)、印鑑証明書、実印の3点セットが必要です。

売買契約書

 

2.契約書内の金額・数字の確認ポイント

売買契約では、宅地建物取引士が売買契約書の内容を売主様と買主様に説明します。

その後、売買契約書に両者から署名、捺印をしていただきます。

売買契約書には、色々な金額・数字が記載されていますので慎重に確認しましょう。

①売却物件の表示

売却する物件の住所、地番、家屋番号、土地面積、部屋番号(マンション)、建物面積等が間違っていないかを確認します。

②売買代金

約束した売買代金になっているかを確認します。

③手付金の額

約束した手付金の額になっているか確認します。

④固定資産税の清算金

1月1日から残金決済日の前日までの日数分を売主様が、残金決済日から12月31日までの日数分を買主様が負担します。

ちなみに固定資産税の清算日を1月1日とするのは関東方式、4月1日を起算日とするのが関西方式です。

地域により清算日が違うということですが、同じ日本でも違うものですね。

⑤契約違反の違約金

違約金は当事者が自由に決めることができますが、相場としては10%程度です。

また、不動産業者が売主の場合は、違約金が売買代金の20%を超えられないルールになっています。

電卓と男性

3.契約書内の期限の確認ポイント

①手付解除日

手付金の倍返し(売主様)または放棄する(買主様)ことにより契約を解除できる期日です。

この期日をすぎて解除すると契約違反になりますので特に注意が必要です。

②残金決済日

約束した期日になっているか確認します。

この日は物件の引渡日なので、売主様の引越しに影響がないかを判断します。

③ローン特約解除日

この日までに買主様が住宅ローン融資を受けられなかった場合は、手付金を返還して無条件で契約解除になります。

④瑕疵(かし)担保責任期間

個人が売主の場合は、引渡から2~3ヶ月程度が一般的です。

この期間に瑕疵が判明した場合は、売主様が補修や損害賠償を請求されます。

期限

4.上記以外の確認ポイント

①付帯設備表

撤去するものと置いていくものが正しく記載されているか確認します。
(例:照明器具、エアコン、家具等)

②土地の測量

土地、戸建の場合、境界石が不明だと、どこまでが取引の土地が分からないため、測量して境界を確定しなければなりません。

そのような場合は、引渡しまでに測量を行う特約を付けることになります。

一般的に境界石があれば測量する必要はありません。

③瑕疵(かし)担保責任

建物に重大な瑕疵があった場合、その瑕疵により契約の目的が果たせない場合は契約を解除される場合があります。

物件内で過去に事件、事故が起きた場合は心理的瑕疵になりますので、事前に買主様に説明していないと後々トラブルになるので注意が必要です。

※一般的な瑕疵とは雨漏りシロアリの害給排水設備の故障のことをいいます。

境界標

まとめ

  • 契約締結すると簡単に解除できないので、契約内容を慎重に確認する
  • 手付解除日とローン特約解除日が過ぎるまで安心は禁物
  • 心理的瑕疵は事前に営業担当者に説明しておくことが後々のトラブルを防ぐ

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

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