売却について

自宅(戸建)の賃貸と売却はどちらがお得? メリットとデメリットの比較

投稿日:2020年9月7日 更新日:

もし転勤等で自宅(戸建)を賃貸に出すか売却するかと考えた時に、あなたは売らないで財産として残そうと思いませんか。

売ってしまえば一時的にお金は入ってきますが、財産としては残りません。

賃貸にしていれば、毎月の賃料が収入になり、土地価格が上昇すれば財産としての価値も上がります。

しかし、当然ながら貸すのも売るのもそれぞれにメリット、デメリットがあります。

今回は、どちらがお得なのか、そのメリットとデメリットについて比較、検討してみますのでご参考にしていただけると幸いです。

賃貸のメリットは3つ

①土地と建物が財産として残る

②毎月の家賃が収入になる

③家の修繕費や固定資産税が経費になる

賃貸にすると土地と建物をそのまま利用するため、建物が老朽化しても駅近などで立地条件が良ければ土地が財産として残ります。

また、毎月の家賃が入れば老後の年金+αとして計算することもできます。

老後の年金+α

賃貸のデメリットは8つ

①空家になると収入がなくなる

②入居、退去時にリフォーム費用(クロス貼り替等)が発生する

③設備等の修繕、修理費用(ボイラー修理や交換等)が発生する

④入居募集の仲介業者に広告費と言う名目で仲介手数料の支払いが発生する

⑤賃借人による事故や火災の危険性がある

⑥遠方の場合は管理会社に依頼が必要

⑦毎年の確定申告が必要

⑧住まなくなって3年以内に売却しないと居住用財産の3000万円控除が使えない

当然ですが、賃借人が一生住んでくれることはないので、一時的に空家になると賃貸収入が無くなり、再度入居者を募集するためにリフォームをする必要に迫られます。

そして、入居者を募集する仲介業者(会社)は、広告費という名目の仲介手数料(物件により賃料の2~3ヶ月分)を支払わないと入居者を紹介してくれません。

賃貸には設備の修理や事故、火災のリスクがあり、遠方でその対応を自分ができなければ費用を支払って管理会社に依頼することになります。

管理費用は支払賃料総額の概ね5%程度です。

また、毎年3月の確定申告は自分で行うか税理士に依頼して対応するしかありません。

もし、気が変わって売却するとしても住まなくなってから3年以内に売却しないと、居住用財産の3,000万円控除が適用にならないため、売却して利益が大きく出る場合は苦労して得た賃貸収入が税金にとられる場合があります。

管理会社に依頼

売却のメリットは4つ

①売却代金が一度に手に入る

②固定資産税、火災保険、地震保険の支払いが不要になる

③居住用財産の3000万円控除を使用できる(3000万円の利益までは無税)

④個人が売却する居住用建物に消費税がかからない

売却すると一時的に大金が手に入り、毎年支払っていた固定資産税や火災保険、地震保険がなくなり家計の負担が減ります。

また、売却利益が3,000万円以内なら税金も支払う必要がないうえ、居住用建物の場合は売却時に消費税が発生しません。

不動産の売却

売却のデメリットは2つ

①仲介手数料が発生する(売買価格の3%+6万円+10%消費税)
※具体例:1500万円の場合は56万1,000円

②売却すると新たな住まいを探す必要がある。

仲介で売却した場合は、上記の仲介手数料が発生しますが、この手数料率が上限ですのでこれ以上の支払いは発生しません。

また、当然ながら売却するので土地、建物の財産が無くなり新たに住宅を購入するか、賃貸住宅に入居しなければなりません。

新たな住まいを探す

売却と賃貸の比較からの結論

このように売買と賃貸のメリット、デメリットを比較すると賃貸のデメリットがひときわ目立ちます。

賃貸に出している建物も毎年古くなりますので、屋根の水漏れ、ボイラー等の修理や交換などが発生してきますし、毎年の確定申告もしなければなりません。

自分で確定申告をするために申告用のパソコンソフトを購入したり、税理士に依頼すると余計な費用が発生します。

必要経費として割り切れればいいのですが、家賃の収入よりも修繕費用や仲介手数料・広告費がかさむと何のために賃貸しているのか分からなくなります。

特に空室期間は収入が無いのにリフォーム費用などが発生するため、資金的にかなりゆとりがないと経営は難しいと思います。

私の結論としては、立地条件の良い住宅は賃貸に出して資産として残したほうがいいと思います。

将来、建物が古くなれば解体して更地で売りに出しても立地条件が良ければ、いつでも売却は可能です。

また郊外などの立地条件の良くない住宅は早期の売却をお勧めします。

郊外では土地価格が上がる見込みが少ないうえ、今後は、団塊の世代が一斉に老人ホームに入所する時期が近づいていますので、その場合は売り出される住宅の売却時期も一斉に重なり、価格が値下がりする可能性があります。

このためいくらかでも住宅が使えるうちに売却するのがベストだと思います。

戸建住宅のイメージ

まとめ

  • 賃貸はリスクもあるのでゆとり資金が必要
  • 売却は3000万円控除を利用すると利益が3000万円以内なら無税
  • 立地条件が良ければ賃貸、良くなければ売却がおすすめ

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

地域密着の誠実な営業でお手伝い

金子不動産株式会社
住所:札幌市中央区北一条西23丁目1番40号
tel:011-633-8686
fax:011-633-8687

-売却について

Copyright© 金子不動産株式会社 , 2021 All Rights Reserved Powered by STINGER.