売却について

売買契約条件に関して知っておくべき知識と心構え。自宅売却の方必見!

投稿日:2019年7月27日 更新日:

自宅を売却するために媒介契約を締結し、不動産会社が販売活動を開始すると、専任、専属専任媒介では1~2週間に1~2度、営業マンから広告や問い合わせの状況が報告されます。

物件によりますが、人気物件は1~2ケ月程度で購入希望者が現れます。

担当営業マンは購入希望者と打合せを行い、購入希望者の署名、捺印のある購入申込書(購入条件書)を売主様に持参してきます。

ここから営業マンを通じて購入希望者との値引き交渉や手付金の額、引渡し時期を決めることになります。

1.値引き交渉に応じる姿勢が大事

売主様の自宅を訪問した営業マンは、購入希望者に記入して頂いた購入申込書(購入条件書)を持参して、購入希望者の職業、家族構成、資金計画等を説明してくれます。

優秀な営業マンほど購入希望者の情報を詳しく収集してきます。

たいがい購入希望価格は満額ではなく、販売価格を下回った価格になるのが普通です。

売主様の判断としては他にない優良物件であれば強気でいいのですが、そうでなければ減額を希望しているのですから、まったく値引きしないというスタンスではなく、気持ち程度でいいので値引き交渉に応じる姿勢が大事です。

相手も値引きしてくれれば儲けものと思ってはいても、一銭も安くならないと気分を害し意地になって他の物件を探す場合も考えられます。

今までの経験則から一番最初に購入を検討されたお客様が、一番購入条件のいいお客様の場合が多いと思います。

販売活動が長引けば長引くほど、購入条件が厳しくなる(値引きが多くなる)傾向にあります。

このため、ここはお互いに歩み寄って話をまとめるのが賢明ではないでしょうか。

あまり意地を張ってもお互いにいいことはありませんから。

打合せ

 

2.手付金は解約防止のため少額はダメ×

次に売買契約の際に買主様が支払う手付金は、物件価格にもよりますが約5~10%です。

購入希望者の資金力と物件価格により手付金の額が変わってきますが、100万円程度の手付金で契約すると安心感があります。

たまに手付金を10万円程度で売買契約したい買主様もいますが、通常はお断りしています。

あまりに金額が少ない場合は、他にいい物件を見つけると手付金を放棄して契約が解除される可能性があるからです。

このため契約解除防止の意味でも、手付金は100万円以上請求することをお勧めします。

参考までに私が契約した中で、手付金100万円を放棄して売買契約を解除したお客様は、奥様がガンになり闘病生活に入るため自宅の売却を諦めたお客様1人だけです。

バツ印を作る女性

3.引渡時期は一か月程度が一般的

引渡時期は新築住宅の引渡しや移住、老人施設の入居などの理由により変わってくると思いますので、なるべく売主様の都合に合わせて交渉してもらいましょう。

通常は販売する時点で販売資料に引渡時期を明記してあるため、購入希望者の方も理解していると思います。

特に売主様の希望がなければ、契約後一か月程度で銀行融資が実行されますので、買主様の引越しに合わせて引渡になります。

また、引渡をする際に、入居中の場合は何を撤去して何を残していくのかを決めておかなければなりません。

例えばカーテン、照明、エアコン等ですが、買主様も残されても困るものもあると思いますので、残すもののリストを作成して買主様が利用するかどうか営業マンに確認してもらうといいでしょう。

買主様から利用しないと言われたものは、売主様負担で処分するしかありません。

そして、契約時に売買契約書に添付する付帯設備表に撤去するものと残すものが分かるように明記されます。

これで引渡しのトラブルを未然に防ぐことができます。

引越し

まとめ

  • 値引き交渉は意地を張らず、互いに歩み寄る
  • 手付金は解約防止を含めて10%程度又は100万円以上
  • 引越しの際に撤去するものと残すものを書面で残す

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

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