売却について

マンションの売り時と買い時とは?今でしょ!

投稿日:2017年5月11日 更新日:

今回は中古マンションの売り時、買い時について考えてみましょう。

不動産の価格は時価ですが、二つと同じものはありません。近年は新築マンションの価格が高騰しており、道内のサラリーマンには高値の花になっています。

新築マンションが高いのは、皆さんもご存じのとおり資材の高騰、人手不足、土地価格の値上がりです。そして価格が高いために販売するリスクの少ない中央区に集中しているのが現状です。

 

中央区と地下鉄駅周辺に集中!

特に人気の高い地下鉄東西線「円山公園」駅や「西28丁目」駅周辺に多数建築されています。

この界隈では中古マンションでも3,000万台が普通に販売されており、4~5,000万円台も珍しくありません。

物件によっては新築販売していた時の価格よりも高い値段で取引されています。

東京は別にして、札幌で中古マンション価格が新築販売時よりも高くなったのはバブルの時でも記憶にありません。

あくまでも東京ならではの現象だと思っていましたが、札幌でも同じ現象が起こるとは夢にも思いませんでした。

新築マンション供給戸数の激減!

この現象は新築マンションの販売戸数が少ないことにも原因があります。

住宅流通研究所の調べでは、2015年が1,417戸、2016年が1,394戸の販売戸数です。

バブル最盛期の販売戸数約10,000戸からすると七分の一しかありません。

新築販売戸数が少ないため、中古マンションへシフトする方もいらっしゃいます。

その影響で中古マンションの価格が高くなっています。

そういう意味では今が売り時だと思います。

林先生の言葉でありませんが、売るなら今でしょ!になります。

しかし、居住用で購入されている方であれば、売却してしまうと住むところがありません。

不動産は、売る物件が高い時は買う物件も高く、売る物件が安い時は買う物件も安いので、自宅を高く売却しても高い物件を購入するのではお得かどうかは難しいところです。

中古マンション

 

中古マンションの購入環境はどうか!

では、中古マンションを買う場合はどうでしょうか。

住宅ローンは超低金利ですし、住宅ローン控除(耐火建築物は築25年以内)も10年間で最高400万円、新築マンション価格は高値安定で今のところ下がる要素はありません。

新築マンションが大量供給され、大幅に価格が下がらないかぎり中古マンションの価格は下がらないと思います。

具体的に試算してみましょう。

物件価格3,000万円、住宅ローン期間35年、毎月払いのみ、金利1%、2%、3%の3パターンを比較してみましょう。

  1. 金利1%  毎月支払 84,685円、年間支払額 1,016,220円、
            総支払額 35,567,804円
  2. 金利2%  毎月支払 99,378円、年間支払額 1,192,536円、
            総支払額 41,738,968円
  3. 金利3%  毎月支払 115,455円、年間支払額 1,385,460円、
            総支払額 48,490,768円

ご覧のように金利が1%と2%では総額の支払額が約617万円、1%と3%では約1,292万円の差が出ます。

例えば金利が2%の時期に3,000万円で購入すると、1%の金利の時に購入するよりも617万円高く購入したのと同じになります。物件価格は3,000万円で変わらないのにこの差です。

また、金利1%で購入しても住宅ローン控除1%が10年間適用になれば、大雑把な計算ですが10年間で約260万円の還付が見込めます。(還付はあくまでも税金を納めている範囲内ですが)

このことを考えると超低金利の今が買い時だと思います。

しかし、本当に不動産の購入が必要になった時が最高の買い時だと思いますので、今がその時期なのかどうかを金利に惑わされず決断していただきたいと思います。

家と電卓と通帳

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

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