住宅ローン関連

金利と返済方法を学んで年収に見合った住宅ローンを選びませんか

投稿日:2019年7月28日 更新日:

住宅を購入する際に住宅ローンを組む方が大多数ですが、詳しく住宅ローンの仕組みを知っている方は少ないと思います。

住宅ローンを上手に利用することは、将来の債務を少なくしてゆとりのある生活を実現できるのです。

そこで今回は、住宅ローンに関するメリット、デメリットをご説明して、自分の年収に見合った住宅ローンを選んでいただけると幸いです。

1.住宅ローンの種類

住宅ローンには公的機関が行う公的融資と民間金融機関が行う民間融資があります。

前者は財形住宅融資などがありますが、最近は民間融資を利用される方がほとんどです。

日銀のマイナス金利の影響による住宅ローンの低金利は、住宅を購入する若い購入者を増やし、毎月の支払額を少なくしています。

住宅ローン

2.金利の種類

金利には3種類のパターンがあるので、それぞれのメリット、デメリットを見ていきましょう。

①変動金利型

  • メリット:市場金利が下がると住宅ローンの支払額が下がる
  • デメリット:市場金利が上がると住宅ローンの支払額が上がる

市場金利の情勢により住宅ローン金利が連動していきます。

市場金利が低下すると住宅ローン金利が下がり、上昇すると住宅ローン金利が上がります。

金利は半年ごとに年2回の見直しがあり、5年毎に支払額が変更されます。

5年間は支払額の変更はありませんが、見直しの半年ごとに元金と金利の配分が変わってきます。

イメージとしては返済額が10万円の内、元金が7万円、金利が3万円とすると金利が上がると返済額の10万円は変わりませんが、元金は6万円、金利が4万円になる仕組みです。

5年毎に変更される返済額は、金利が下がると返済額も下がり、金利が上がると返済額も上がりますが、上限のルールがあり、上限は返済額の1.25倍になっています。

返済額が10万円だとすると返済額の上限は12万5000円に制限されます。

このへんのリスクを考えて住宅ローンを組むことをおすすめします。

②固定金利型

  • メリット:住宅ローンの支払い額が一定
  • デメリット:市場金利が低下しても住宅ローンの支払額は変わらない

フラット35などがこのタイプになりますが、最初から最後まで住宅ローンの毎月の支払額が一定のため返済計画が立てやすく安心できます。

低金利の時に、あえて変動金利よりも多い返済額を支払うのはばからしいと思われるかもしれませんが、保険と考えれば納得頂けると思います。

固定と変動金利

③固定金利特約型

  • メリット:一定期間の金利が固定されている
  • デメリット:固定期間終了後に金利上昇の場合リスクが増える

5年間、10年間などと一定期間の金利が固定されているので、選択肢が多いのが特徴です。

しかし、一定期間が終了した後は変動金利か固定金利特約を選ぶことはできますが、市場金利が上昇していると住宅ローンの支払額が増えるリスクがあります。

一般的に住宅ローン金利が低い時は固定金利が有利で、金利が高い時は変動金利が有利と言われています。

金利が低い時は将来上がることが予想されるので、低い金利期間のうちに返済を行う固定金利が有利になるのです。

これに対し、金利が高い時は将来金利が下がることを見越して、その時々に連動する変動金利が有利になります。

固定金利特約型はその中間でしょうか。

現在の金利が高いか、低いか判断すると史上最低といわれる今は、固定金利を選択するのがベストな選択だと思います。

住宅ローン

3.返済方法の種類

①元利均等返済

  • メリット:毎月の返済額が一定
  • デメリット:返済期間が同じであれば元金均等返済よりも返済総額が多くなる

毎月の返済額が一定のため返済計画が立てやすく安心できます。

しかし、元金均等返済に比べて返済スピードが遅く、返済総額が多くなります。

一般的に住宅ローンを利用される方は元利均等返済を使いますが、私のおすすめは繰上げ返済を行いながら返済総額を減らすのがベストだと思います。

元利均等

②元金均等返済

  • メリット:返済期間が同じであれば元利均等返済よりも返済スピードが速い
  • デメリット:借入当初の返済額が多い

当初の返済額が多く、徐々に返済額が少なくなるので資金的に余裕がないと難しい返済方法です。

その代り返済スピードが速いため、返済総額は元利均等返済よりも少なくなります。

この返済方法は、金融機関によっては扱っていない場合もあるので確認する必要があります。

資金にゆとりがあり、早めに返済を希望される方にはメリットのある返済方法だと思います。

元金均等

まとめ

  • 金利には変動金利、固定金利、固定金利特約の3パターンがある
  • 現在の金利水準では固定金利がベストな選択と思われる
  • 返済方法には元利均等と元金均等の2パターンがある
  • 元利返済を利用して一部繰上げ返済を継続して行うのがベスト

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

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