売却について 相続関連

解体した更地(札幌市)の売却依頼方法

投稿日:2017年3月9日 更新日:

今回は建物を解体した後の更地を売却するために不動産会社に仲介(媒介)を依頼する媒介制度について説明します。

媒介契約制度とは?

一般的に不動産の売却をする場合、個人ではなかなか買主を探すことは難しいため、不動産会社に仲介(媒介)を依頼することになります。

この媒介にあたり、依頼者の保護、取引の安全及び流通の円滑化を図るため、

媒介契約の書面化が義務付けられています。

不動産会社は、媒介契約を締結する際には、依頼者に

  • 「専属専任媒介契約」
  • 「専任媒介契約」
  • 「一般媒介契約」

の相違点を十分に説明し、依頼者の意思を十分確認したうえで、媒介契約を締結し、直ちに媒介契約書面を交付することになっています。

なお、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」を締結した物件については、不動産会社は指定流通機構(レインズ)に登録し、積極的に取引の相手を探すことが義務付けられています。

※指定流通機構・・・宅地建物取引業に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、通称「レインズ」と呼ばれています。全国に4法人(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)が設立されています。

※上記説明文は近畿レインズのHPから引用しています。

考える人 

媒介契約の3種類とは?

1.専属専任媒介契約

  • ①売主様が他の不動産会社に重ねて媒介を依頼できません(1社しか依頼できません)
  • ②売主様が自ら見つけた買主様と売買契約できません(必ず媒介契約した不動産会社を通して契約することで、仲介手数料が発生します)
  • ③指定流通機構には、媒介契約締結の翌日から5日以内に登録が必要です。

2.専任媒介契約

  • ①売主様が他の不動産会社に重ねて媒介を依頼できません(1社しか依頼できません)
  • ②売主様が自ら見つけた買主様と売買契約が可能です(媒介契約した不動産会社を通さないので仲介手数料が発生しません)
  • ③指定流通機構には、媒介契約締結の翌日から7日以内に登録が必要

3.一般媒介契約

  • ①売主様が他の不動産会社に重ねて媒介を依頼できます(何社でも可能です)
  • ②売主様が自ら見つけた買主様と売買契約が可能です(媒介契約した不動産会社を通さないので仲介手数料が発生しません)
  • ③指定流通機構への登録は任意になります。

契約をして握手

売主様のメリットとデメリットとは?

<メリット>

1.専属専任媒介契約

  • ①不動産会社は1社のため積極的に宣伝や営業を行います。
  • ②1社に情報が集中するため様々な情報を収集できます。
  • ③1週間に1回以上文書またはメールで状況報告があります。

2.専任媒介契約

  • ①不動産会社は1社のため積極的に宣伝や営業を行います。
  • ②1社に情報が集中するため様々な情報を収集できます。
  • ③2週間に1回以上文書またはメールで状況報告があります。
  • ④自ら見つけた買主様と売買契約が可能です。

3.一般媒介契約

  • ①何社にでも依頼が可能です。
  • ②自ら見つけた買主様と売買契約が可能です。

<デメリット>

1.専属専任媒介契約

  • ①1社しか依頼できません。
  • ②自ら見つけた買主様と売買契約ができません。

2.専任媒介契約

1社しか依頼できません。

3.一般媒介契約

  • ①窓口の不動産会社が多いと個別の対応が大変です。
  • ②窓口の不動産会社が多いと各社は宣伝費がかけられず、積極的に営業しなくなります。
  • ③状況報告義務がありません。

印鑑と契約書

結局どれがいいの?

制度の内容は以上ですが、お読みいただいたとおり一長一短があります。

経験から言わせていただくと、何社も競合させてそれぞれの会社と打合せしながら買主を見つけるのは、売主様にはかなりの負担になると思います。

仲介を依頼する会社が3社あれば3回同じ説明をして対応しなければなりません。

また、各仲介会社との打合せや価格折衝、案内順番の交通整理(自宅の場合など)などが苦にならない方には、一般媒介がよろしいのではないでしょうか。

私個人の考えとしては、不動産取引をしたことがない方は相性の合う営業マンのいる会社と専任媒介契約を締結するのをお勧めします。

専任媒介契約であれば営業マンの士気も高く、仲介会社としても仲介手数料が計算できるため多方面に宣伝費用をかけることができます。

また、専任媒介契約であれば、自分で買主を見つけることが可能ですし、見つけた場合は個人間契約をしなくとも仲介会社と仲介手数料の減額折衝をして契約業務を依頼することも可能です。

特に銀行ローンを利用する買主様は、宅地建物取引士の説明する重要事項説明書が必要になりますが、これは仲介会社でないと作成できません。

不動産売買は金額が大きいため、違約や瑕疵担保(欠陥・問題)が発生した場合の金額も大きくなるので、3%程度の仲介手数料を惜しんでいては「安心」、「安全」な取引をすることはできないと思います。

もし、営業マンの対応が良くなければ、媒介契約期間は最長3ヶ月ですので更新せずに終了すればいいのです。

媒介契約は成功報酬なので、売買契約が成立しなければ仲介手数料は発生しません。

私の考え方は選択肢の1つなので、他に色々な考え方があると思いますが、最後は自分の判断を信じて行動していただくのが一番ではないでしょうか。

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

なお、次回からは、アパートオーナー様向けのお得情報を掲載しますのでよろしくお願いいたします。

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