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個人間で土地売買するメリットとデメリット、4つの調査を解説します

投稿日:2019年8月30日 更新日:

もしもあなたが自宅隣の空地の所有者から、土地を購入してほしいと言われたら、個人間で売買をしたいと思いますか。

しかし、オレオレ詐欺でお分かりのように、世の中はいい人ばかりではありません。

そう考えると購入を持ちかけてきた人が、本当に空地の所有者なのかも疑ってしまいます。

一般的な不動産取引は、仲介業者が売主と買主の間に入り契約をまとめます。

仲介業者は物件の調査をし、契約するかどうかを決めるための必要な情報である重要事項説明書を作成してから契約前に買主様に説明します。

もし、あなたが仲介業者を使わないで個人間で契約することをお考えでしたら、騙されないで安全に土地売買を行うために必要な4つの調査をお勧めします。

その前に個人間売買のメリットとデメリットを確認しましょう。

1.個人間売買のメリット

仮に1000万円の土地であれば、仲介手数料は36万円+消費税28,800円の合計388,800円になります。(計算は売買価格×3%+6万円+消費税8%)個人間の売買契約の最大のメリットは、この仲介手数料が発生しないことです。(消費税10%の場合は396,000円)

仲介手数料は売主様と買主様の両方が支払うため、それぞれが388,800円を支払う必要がなくなります。

この金額は魅力的ですよね。

個人間売買

2.個人間売買のデメリット

不動産仲介業者が入らないため、売買契約書は個人で作成しなければなりません。

しかし、作成を行政書士や登記を依頼する司法書士にお願いする方法もあります。

また今の時代は、インターネットで簡単に売買契約書をダウンロードすることができますし、大手の文具店で不動産売買契約書が販売されています。

しかし、取引のクレームはすべて自分の責任で処理しなければなりません。

たとえば、残金決済が終わり、引渡しの後に土地に瑕疵があった場合(土地に解体した建物の基礎が埋まっていた等)は、買主様と売主様が交渉して問題を解決するしかありません。

決済で残代金を支払った後にクレームを解決するのは、相当大変だと思います。

不動産売買契約書

3.個人間の売買契約は現金取引が基本

個人間の売買契約の基本は、現金での取引になります。

もし、現金が無く銀行ローンを利用する場合は、銀行から売買契約書や重要事項説明書の提出を要求されます。

重要事項説明書は宅建業者が作成するものですから、宅建業の免許を持っている仲介業者に依頼するしかありません。

このため、個人間で売買契約する場合は、例外を除いて現金取引しかできないことになります。

また、口頭でも契約は成立しますが、口約束では後で言った、言わないで紛争になる場合があります。

このため将来のことを考えると、売買契約書を作成しておくことをお勧めします。

現金と印鑑

4.契約を安全に行うための4つの調査

さて、個人間の契約を安全に行う場合、どのような調査をしてから売買契約をすればいいのでしょうか。

①土地の境目にある境界石(杭)を探す

まず最初の調査項目は、境界石(杭)の確認になります。

四角い土地であれば4箇所あるはずの境界石(杭)が、一か所でも無ければ測量して新しい境界石(杭)を入れなければなりません。

一般的に測量費用は、土地所有者である売主様が負担します。

測量して境界石(杭)を入れるのは土地家屋調査士にお願いすることになります。

次に法務局で土地謄本(全部事項証明書)、公図、地積測量図を取得します。

②土地謄本(全部事項証明書)で所有者を確認

土地謄本(全部事項証明書)は、所有者が誰かが分かり、土地面積も記入されています。

また、抵当権(担保)が設定されているかどうかも分かります。

抵当権(担保)が設定されている場合は、所有権移転登記と同時に抹消しなければなりません。

抵当権の金額が売買価格よりも高い場合は、抵当権を抹消できない場合もあり注意が必要です。

③公図で位置、形状、地番が分かる

公図は調査する土地の位置、形状、地番が記載されており、調査する周辺の土地形状が分かります。

たとえば、調査する土地と道路との間に他人の土地がある場合は、調査する土地は道路に面していないことになり、建物を建築することができなくなります。

道路に面していない土地は、いくら安くても利用価値がないので絶対に買わないでください。

④地積測量図は土地の面積と辺の長さが分かる

地積測量図は、土地の面積計算と形状、辺長が分かります。

たとえば100坪の土地でも縦長なのか正方形なのか、また各辺の長さが地積測量図を見れば分かります。

調査

5.区域の法務局を探す

今回は札幌の法務局で取得する調査関係書類をご説明します。

札幌市内には法務局の本局1か所、出張所4か所、サービスセンター1か所があります。

それぞれに管轄区域がありますので、調査する土地の管轄法務局で書類を取得します。

土地の謄本は、コンピュータ化によりどこの法務局でも取得できますが、公図や地積測量図は管轄区域の法務局でないと取得することができない場合があります。

【管轄区域】

  • 札幌法務局(本局)・・・・中央区
  • 南出張所・・・・・・・・・豊平区、南区、清田区
  • 北出張所・・・・・・・・・北区、東区、石狩市
  • 西出張所・・・・・・・・・西区、手稲区
  • 白石出張所・・・・・・・・白石区、厚別区、北広島市

出典:「札幌法務局 不動産登記/商業・法人登記の管轄区域一覧(http://houmukyoku.moj.go.jp/sapporo/table/shikyokutou/all.html)」(2019年8月22日利用)

 NO  庁 名  住 所  電話番号
 1 札幌法務局(本局) 札幌市北区北8条西2丁目1-1 011-709-2311 (代表)
 2

札幌法務局証明サービスセンター(大通ブランチ・オフィス)

札幌市中央区北1条西2丁目 北海道経済センター1階 011-709-2311 (代表)
 3 南出張所 札幌市豊平区平岸1条22丁目2-25 011-824-7411
 4 北出張所 札幌市北区北31条西7丁目1-1 011-700-3311
 5 西出張所 札幌市西区発寒4条1丁目1-1 011-664-2251
 6 白石出張所 札幌市白石区本通1丁目北4-2 011-864-2021

※営業時間は、午前8時30分~午後5時15分。札幌法務局証明サービスセンターのみ午前9時30分~午後4時30分(土日祝及び年末年始は取り扱いをしていません)

出典:「札幌法務局 管内法務局一覧(http://houmukyoku.moj.go.jp/sapporo/table/shikyokutou/all00.html)」(2019年8月22日に利用)

6.登記に必要な書類

最後に売買契約が終了して、司法書士に所有権移転登記を依頼する場合の必要書類を記載します。

①売主様の必要書類

〇登記済権利証(又は登記識別情報)

〇印鑑証明書1通(発行から3ケ月以内

転勤などで住所を変更している場合は、住民票(変更1回)や戸籍の附票(変更2回以上)が必要になります。

〇実印(印鑑証明書の印鑑)

〇身分証明書(運転免許証、パスポートなど)

②買主様の必要書類

〇印鑑

〇住民票(発行から3ケ月以内

〇身分証明書(運転免許証、パスポートなど)

印鑑登録証明書

まとめ

  • 個人間売買の最大のメリットは仲介手数料が発生しないこと
  • 個人間売買のデメリットはクレームを自分で処理しなければならないこと
  • 個人間の売買契約は現金取引が基本
  • 土地調査は①境界石、②土地謄本、③公図、④地積測量図を調べる
  • 土地調査は売買する土地の管轄区域の法務局で行う

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

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