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認知症になってからでは遅すぎる!事前に不動産を売却する3つの理由

投稿日:2019年5月20日 更新日:

今回は認知症で不動産の売却ができなくなるリスクを考えてみたいと思います。

最近は当社でも相続不動産の売却を手掛けることが多くなってきました。

それと共に、高齢者の売主様による不動産売却も増えつつあります。

この場合、高齢者の方と打合せするのではなく、その方のご子息、ご息女と打合せをする場合がほとんどです。

もちろんご本人と一緒にお話しさせていただく場合もあります。

ご本人様と打合せさせていただければ問題ないのですが、打合せはご子息とご息女でご本人は施設に入所中の場合は、ちょっと心配になります。

なぜならば、ご本人様と直接不動産売却の意思確認ができないからです。

1.犯罪収益防止法により本人確認が必要

10年以上前であれば、ご子息、ご息女が代理人になり本人からの委任状、印鑑証明書があれば、不動産売買契約をすることができました。

平成20年3月1日より「犯罪収益防止法」の施行により、宅地建物取引業者にもお客様の本人確認が義務付けられました。

この犯罪収益防止法とは、マネーロンダリング、テロ資金その他の犯罪収益の移転防止を図る目的で施行されました。

このため、不動産売買契約には法人、個人に関係なく本人確認が必要になります。

先ほどのご本人が施設に入所中の場合は、売買契約の前に司法書士の先生に本人確認をお願いします。

当然ながら本人確認の中で不動産の売却意思も確認されます。

もし、本人確認の際に、ご本人が認知症と確認されると不動産売買の正常な判断ができないとみなされ、不動産売買契約を行うことができません。

認知症と判断されることが最大のリスクになります。

なお、売買契約の前に本人確認を行う理由は、売買契約後に認知症が判明した場合、所有権移転登記ができず不動産を引渡しできないのでトラブルになるからです。

犯罪収益防止

2.元気だからこそできる不動産処分

私がよく聞く話は、今は元気だから病気になったら不動産の処分も考えるという高齢者の方の言葉です。

でも、よく考えてみてください。元気だからこそ不動産会社に行って打合せができ、売買契約の締結、現金授受、不動産の引渡しに立ち会うことができるのです。

自宅を売却した場合は引越しも必要になります。

病院に入院してからでは、自分では何もできずご子息、ご息女にすべてを託すしかありません。

また、本人が認知症になったら不動産の売却はできず、亡くなった後に相続不動産として売却するしかありません。

私も司法書士の先生と一緒に、不動産を売却するために本人確認の立会にいったことがありますが、高齢者の方はその日の状態により、体調が良かったり悪かったりと非常に不安定なところがあります。

私が伺った時は、状態が悪いタイミングでしたので本人確認、不動産の売却意思の確認をすることができず、不動産取引は中止になりました。

なお、家庭裁判所で成年後見人制度の申し立てをして成年後見人になり、不動産を売却する方法もありますが、私個人としては素人の方が成年後見人になるのは様々な条件から難しいと思います。

その場合は、司法書士、弁護士に依頼することになりますが、毎月の費用が発生します。

元気な老夫婦

3.売買も贈与も本人や妻・子供に税金が発生する

それでは、本人が認知症になる前に不動産を妻や子供の名義にしたらいいのでしょうか。

確かに認知症になる前であれば、売買や贈与をすれば不動産を妻や息子名義にすることは可能です。

この場合、妻であれば夫婦間の居住用財産の贈与の特例があり、婚姻期間が20年以上経過した夫婦間で自宅として使用した居住用の不動産を贈与する場合に、最大2000万円の配偶者控除を受けることができます。

この場合、妻には税金はかかりません。

ただし、この場合はあくまで自宅として使用した居住用の不動産しか該当しないため、単なる土地や非居住の不動産は対象になりません。

このため、非居住用の不動産を妻や子供の名義にするには、売買するか贈与するしかないのです。

その場合、売買すると買主(妻、子供)に取得税や登記費用が発生し、売主(本人)には譲渡所得税・住民税がかかります。

また、贈与の場合は贈与を受けた妻や子供に贈与税がかかります。

そして次に妻や子供が不動産を売却する時は、取得してから5年以内なら譲渡所得税・住民税が39%、5年超であれば20%の譲渡所得税・住民税がかかります。

どちらにしても本人が売却する場合よりも税金が多く発生しますので、慎重に検討することをおすすめします。

家と計算

まとめ

  • 不動産売買には本人確認と売却意思確認が必要
  • 素人が成年後見人になるのは難しい
  • 非居住用不動産の名義を妻や子供に移すと余計な税金がかかる

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

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