アパートオーナー向け

たったこれだけ!札幌でアパート経営を失敗しないための3つの条件

投稿日:2019年6月1日 更新日:

最近の新聞やネットでは、昨年からの「かぼちゃの馬車事件」や「レオパレス建築基準法違反事件」が目につきます。

アパート経営にはリスクがつきものですが、大手業者の一括賃貸管理にだまされてアパート経営をされている個人投資家や地主の方がいます。

にもかかわらず、将来の個人年金の代わりや相続税の軽減のために、アパート経営を目指す方は事件をどこ吹く風でアパートの取得計画を立てられていると思います。

そこで今回は、アパート経営と管理を行っている筆者がアパート経営を失敗しないための3つの条件をご説明します。

1.札幌のアパート立地

昔の話に「芸能人は歯が命」というコマーシャルがありましたが、アパートは何と言っても立地が命です。

札幌では、区が10区ありますがその中で住みたい一番人気は中央区です。

次に交通機関は地下鉄が1番JRが2番路面電車が3番バスが4番というところです。

このためアパートを建築するなら中央区と地下鉄沿線が狙い目です。

地下鉄沿線であれば中央区以外の他区でも人気があります。

特に札幌のような雪国は、冬期間の通勤は大変ですので、何と言っても地下鉄が人気です。

札幌人は駅から歩いても10分が限度で、東京の方のように20分は歩きません。

冬場に氷点下のすべる道を10分も歩いたら、身も心も冷え切ってきますから。

但し、サラリーマンや学生をターゲットにしない年配者用のアパートであれば話は変わってきます。

なぜなら通勤、通学をしないので地下鉄が必要なく、買物便と病院施設が整っていればいいからです。

このように入居者によっては立地も変わってきます。

JR札幌駅

2.アパートの適正規模

アパートの規模については、初心者は6戸くらいの規模が適正だと思います。

当然ながら4戸クラスのアパートは価格が安く購入しやすいのですが、4戸の場合1戸空くと収入の25%が無くなるため損失が大きいのです。

これが6戸になると1戸空いても16%の損失になるためキズが浅くなります。

今の時代、一度空室になると次の入居者が決まるまでの期間が読めないので、最少限度の損失に押さえておかないと銀行ローンの支払いに追われてしまいます。

1棟目が順調に運営できれば、2棟目は4戸タイプのアパートでもリスクを分散できるので問題ないと思いますよ。

アパート

3.アパート経営の資金

アパート経営に自己資金0などと宣伝している会社もありますが、それは自殺行為です。

アパートがいつも満室で、1部屋空いたらすぐに埋まるのなら問題ありません。

しかし、いつも入居率100%のアパートはありえません。

かならず転職や転勤、結婚、住宅の購入などで退去者は出ます。

このため自己資金は最低アパートの10%と諸経費を用意できないとおすすめできません。

自己資金が少ないと退去者が続いた場合、空部屋のリフォーム費用や募集する仲介不動産会社への広告料(家賃の2ヶ月分)を支払、なおかつ固定資産税や銀行への支払いをするのは大変です。

このため家賃収入の80%でアパート運営が成り立つか検討する必要があると思います。

さらに老婆心ながら、1年間の予定家賃収入の半分程度は事前に準備しないと安心してアパート経営はできないと思います。

貯金

まとめ

  • 札幌は中央区と地下鉄駅周辺が狙い目
  • アパート初心者には6戸クラスのアパートがおすすめ
  • アパート家賃収入の80%で運営を検討する

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

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