売却について 相続関連

相続空家の解体

投稿日:2017年2月25日 更新日:

今回は相続空家を解体して更地にする場合の節税ポイントを説明します。

空家をそのままにして放火されたり、犯罪に利用されては困りますので解体して更地で売却しようと考えるのが一般的です。

また、空家を壊して土地だけにしたほうが固定資産税の支払が安くなると思っている方もいます。

しかし、建物を解体した後のほうが固定資産税は高くなります。

その理由をこれから説明します。

毎年1月1日現在の土地、建物に対して固定資産税と都市計画税が課税されます。

そして住宅の敷地用に使用されている土地は、住宅用地として特例措置が設けられています。

 

特例措置の内容とは!

小規模住宅用地(敷地200㎡以内)

  • 固定資産税=固定資産税評価額×1/6×1.4%
  • 都市計画税=固定資産税評価額×1/3×0.3%

一般住宅用地(敷地200㎡を超える部分で住宅の床面積×10倍まで)

  • 固定資産税=固定資産税評価額×1/3×1.4%
  • 都市計画税=固定資産税評価額×2/3×0.3%

具体的に小規模宅地で築40年の建物を想定して計算してみましょう。

<設定条件>

①建物面積          120㎡(木造築40年)

②建物の評価額  140万円

③土地の面積     190㎡(小規模宅地)

④土地の評価額   900万円

建物のある場合(特例措置がある)

①建物の固定資産税 140万円×1.4%=19,600円

②建物の都市計画税 140万円×0.3%=4,200円

①土地の固定資産税 900万円×1/6×1.4%=21,000円

②土地の都市計画税 900万円×1/3×0.3%=9,000円

合計53,800円

更地の場合(特例措置がない)

①固定資産税   900万円×1.4%=126,000円

②都市計画税   900万円×0.3%=27,000円

合計153,000円

建物がある場合に比べて約3倍になっていますが、土地の評価額が高ければ高いほど差がひらいてきます。

これで建物を解体した後に固定資産税が高くなることをご理解いただけたと思います。

解体作業

 

解体のタイミングはいつ!

解体のタイミングとしては、1月2日以降に行うのがベストですが、札幌の場合は冬期間の積雪があるので、除雪費用や道路事情を考慮すると春に解体するのが現実的だと思います。

なぜなら1月1日現在の所有者に固定資産税・都市計画税(併せて固都税)が発生しますので、それ以降に解体しても一年間の固定資産税は変わりません。

最悪なのは、来年の春から売りに出そうと12月に解体して準備する場合です。

1月1日からの固都税の評価は更地になるため土地の特例措置がなくなりますので注意しましょう。

がれきの山

 

解体費用はいくら!

次は解体費用です。

まず、空家の解体ですが解体費用は一般的な建物であれば3万円/坪前後です。

ですから、35坪の空家であれば100万円位になります。

ただし、この金額はあくまでも目安であり、重機で解体できるならいいのですが、道路が狭く重機が入れない建物を手作業で解体を行う場合や、大型トラックが入れず小型トラックで廃材を運搬する場合など状況により費用が変わってきます。

また、古い住宅ではアスベストを使用している場合があります。

アスベストの除去には、建物解体費用とは別に費用がかかり、アスベストの部位と量により価格は異なります。

解体費用は、2~3社の業者に見積を依頼してご相談したほうが安心できると思います。

解体の後は、建物抹消登記をしなければなりません。

整地

 

建物抹消登記が必要な理由!

なぜ建物の抹消登記をするのでしょうか。

  1. 抹消登記をしないと市役所は建物があると思い現状のままで課税する。
  2. 金融機関から融資を受ける場合や土地の売却をする場合に必要
  3. 後から抹消登記をする場合は、必要書類を収集するのが大変になる
    (建物の所有者が亡くなる、解体業者が不明で書類を取得できないなど)

抹消登記の手続きとは!

1.どこで登記するか

建物所在地の法務局

2.誰が登記するか

建物の所有者(または相続人)

3.代行できるか

土地家屋調査士に依頼できます

4.どんな書類が必要か

①建物滅失登記申請書
②案内図
③建物滅失登記証明書(解体業者)
④解体業者の印鑑証明
⑤解体業者が法人の場合は会社の登記簿謄本

5.登記費用はいくらか

土地家屋調査士に依頼すると一般的な家屋で4万円前後です。

 

以上で説明は終了しますがいくらかお役に立てたでしょうか。

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

 

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